Можно ли считать аренду прекращенной без акта возврата помещения? Верховный Суд РФ разъяснил правила в 2026 году
Вопрос клиента
Наша компания перестала пользоваться арендованным помещением, освободила его и направила собственнику документы о возврате. Но арендодатель акт не подписал и теперь требует оплату за последующие месяцы.
Может ли собственник взыскать арендную плату только потому, что акт возврата помещения не подписан?
Ответ адвоката
Не всегда.
Верховный Суд РФ разъяснил: само по себе отсутствие подписанного акта возврата еще не доказывает, что арендатор продолжал пользоваться недвижимостью.
Суд обязан выяснить фактические обстоятельства: действительно ли компания оставалась в помещениях, использовала ли их и не уклонялся ли сам собственник от принятия объекта обратно.
Как возник спор
Компания «Электрон» передала обществу «Возрождение» 13 объектов недвижимости в Казани.
Впоследствии между сторонами возникли многочисленные споры об оплате пользования помещениями.
За один из периодов с компании уже взыскали 30,9 млн рублей, а позднее арендодатель потребовал еще 56,8 млн рублей за период с февраля 2023 года по июль 2024 года.
Основание было простым: помещения ранее передали по актам, а подписанных актов возврата нет — значит, по мнению собственника, компания продолжала ими пользоваться.
Три судебные инстанции согласились и взыскали 56,8 млн рублей.
Что сказал Верховный Суд РФ
Экономическая коллегия ВС РФ признала такой подход формальным.
Отсутствия акта возврата недостаточно для вывода о дальнейшем пользовании недвижимостью.
Судам следовало установить:
— находился ли арендатор фактически в помещениях в спорный период;
— осуществлял ли там деятельность;
— было ли имущество реально освобождено;
— предпринимал ли арендатор действия для передачи помещений собственнику;
— направлялись ли документы о возврате;
— не уклонялся ли собственник от подписания документов и принятия имущества;
— не привело ли поведение арендодателя к искусственному увеличению задолженности.
Поскольку эти обстоятельства нижестоящие суды надлежащим образом не исследовали, Верховный Суд отменил принятые судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.
Получается, акт возврата помещения вообще не нужен?
Нужен.
Акт приема-передачи остается одним из основных доказательств возврата недвижимости. Поэтому бизнесу лучше оформлять прекращение пользования помещением документально.
Но позиция Верховного Суда важна тем, что отсутствие подписи арендодателя не должно автоматически превращаться в бесконечную обязанность платить аренду.
Если собственник уклоняется от принятия помещения, необходимо своевременно фиксировать это доказательствами.
Что делать арендатору, если собственник не принимает помещение
Я рекомендую не ограничиваться телефонными разговорами.
Необходимо документально зафиксировать:
дату фактического освобождения помещения;
вывоз имущества арендатора;
прекращение деятельности по этому адресу;
уведомление собственника о готовности вернуть помещение;
направление акта возврата;
предложение передать ключи;
отказ или уклонение арендодателя от приемки.
В зависимости от обстоятельств могут иметь значение переписка, почтовые отправления, электронные сообщения, фотографии и видеозаписи состояния помещения, документы о переезде, сведения о прекращении доступа сотрудников и иные доказательства.
Чем может помочь адвокат по аренде и защите бизнеса в Екатеринбурге
Если арендодатель требует оплату за период, когда компания уже фактически не использовала помещение, спор необходимо анализировать не только по тексту договора.
Адвокат по защите бизнеса в Екатеринбурге может проверить:
— договор аренды;
— порядок его прекращения;
— уведомления сторон;
— акты приема-передачи;
— переписку;
— доказательства фактического освобождения помещений;
— расчет задолженности;
— действия собственника при возврате недвижимости.
Особенно важно установить, не пытается ли арендодатель сформировать задолженность только за счет отказа подписать акт возврата.
Грамотная стратегия и опыт адвокатов, а также применение актуальной практики Верховного Суда РФ и Конституционного Суда РФ позволяют выстроить доказательственную позицию с учетом фактического поведения сторон, а не только наличия или отсутствия одного документа.
Около 80% моих клиентов приходят по рекомендации знакомых и бывших доверителей. Для меня это показатель доверия к качеству оказываемой адвокатской помощи.
Гарантируем тайну всей информации, полученной от клиента, поскольку адвокатская тайна охраняется Федеральным законом «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации».
Если вашей компании продолжают начислять аренду после фактического освобождения помещения либо собственник отказывается принимать объект, рекомендую проверить документы до того, как сумма требований существенно увеличится.
Офис находится в центре Екатеринбурга. Для клиентов предусмотрена удобная бесплатная парковка в ТЦ «Пассаж».
Адрес и контакты для экстренной связи:
Адрес: 620014, г. Екатеринбург, проспект Ленина, д. 24/8, офис 615